상가 임차인이 임대료를 몫 낼 때, 뉴욕주 민사법원에서는 어떤 절차가 진행될까. 실제 상가 임대차 분쟁 사건의 흐름을 바탕으로, 이름은 모두 가상으로 바꿔 그 과정을 따라가 본다.
1단계. 14일 통지(14-Day Notice)
임대인은 임차인이 몇 개월치 월세를 밀렸다는 것을 확인하고, 미납액을 구체적으로 적은 공식 통지서를 보낸다. 통지서에는 “14일 안에 밀린 월세를 내거나, 내지 않으면 점포를 비워라”는 최후통첩이 담긴다. 이 통지는 영어뿐 아니라 스페인어로도 함께 발송되는 경우가 많다.
2단계. 송달(Service of Process)
통지서는 법적 효력을 가지려면 정식으로 전달되어야 한다. 직접 전달(personal service)이 안되면 적합한 사람에게 대신 전달(substitute service)하고, 그것도 안되면 점포 문에 붙이는 공시송달(conspicuous service)까지 단계가 있다. 이후 이중으로 우편 발송도 함께 이루어진다. 송달을 담당한 사람은 명확히 언제, 어디서, 어떻게 전달했는지 선서(affidavit of service)로 남겨 법원에 제출해야 한다.
3단계. 소장(Petition) 접수
임차인이 여전히 내지 않으면, 임대인은 임대료 미지급(non-payment)을 사유로 소장을 제출한다. 소장에는 임대인과 임차인의 정보, 임대차 조건, 밀린 월세 상세 내역, 그리고 해당 상가가 임대료 규제(Rent Stabilization) 대상이 아니라는 확인이 함께 담긴다. 상가는 주거용 임대료 규제법의 보호를 받지 않기 때문에 이 부분이 명시되는 것이 일반적이다.
4단계. 물건관리인 정보 기재
건물이 다세대 건물(multiple dwelling)인 경우, 소장에는 관할관청에 등록된 관리인(managing agent)의 이름과 주소도 함께 기재해야 한다. 이는 건물 유지관리법(Housing Maintenance Code)이 요구하는 절차다.
5단계. 변호사 선서로 마무리
변호사는 소장의 내용이 사실에 기반하고 있음을 선서로 확인한다. 담당 변호사가 해당 군에 상주하지 않는 경우, 말을 듣거나 자료를 바탕으로 작성했다는 점도 명시된다. 이 모든 과정이 끝나면 법원이 배정되고, 임차인이 여전히 응답하지 않으면 법원은 임대인에게 유리한 판결을 내릴 수 있다.
결국 이 모든 절차는 임차인에게 대응할 시간을 충분히 주기 위해 마련된 안전장치다. 14일 통지를 받았을 때 무시하지 않고 바로 임대인과 소통하거나 변호사와 상담하는 것이, 상황을 악화시키지 않고 해결하는 가장 확실한 방법이다.