조셉 펄 변호사

Law Office of Joseph Perl

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Watertown, MA 02472

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당

신이 플라자 등의 건물에서 사업을 위해 공간을 빌리려 한다고 가정해보자. 이때 당신은 임대인과 협상을 진행하게 된다. 이 장소의 매력적인 점은 근처에 같은 재화나 서비스를 판매하는 곳이 없다는 것이다. 당신이 이곳에서 전자기기 판매를 시작하려면 임대인과 계약을 맺을 때 ‘빌딩에 다른 전자기기 업자를 들이지 않겠다’는 조항을 추가하고 싶을 것이다. 이때 임대인이 동의하면 계약에 ‘비경쟁 조항’을 추가할 수 있다. 하지만, 2년 후 임대인은 새로운 전자기기 업체인 ‘라디오 쉑(Radio Shack)’에게 공간을 대여해 당신의 매출이 50% 감소한다. 이 경우 당신은 임대인에게 ‘비경쟁 조항’을 적용할 수 있을까? 그러하다. 매사추세츠 법은 이를 인정하고 있다. ‘R.M. Sedrose, Inc. v. Mazamanian’ 판례를 보면 2가지 예가 나온다. 첫 번째는 임대인에게 금전적 보상을 주장할 수 있으며, 두 번째는 계약을 파기 시킬 수 있다.

 

만

약 새로운 임차인(위의 경우 라디오 쉑)이 당신과 정확하게 같은 사업을 하지 않지만 비슷한 사업을 하고 있는 경우 ‘Parker’ 판례는 첫 번째 임차인의 편을 들어주고 있다. 일례로, 당신이 7-11(7-Eleven) 에서 아침식사 아이템을 판매하고, 새로운 임차인이 아침식사 아이템을 비롯한 다양한 아이템을 판매할 경우 비경쟁 조항의 적용이 가능하다.

 

새

로운 임차인(위의 경우 라디오 쉑)에 대한 당신의 권리는 어떤 것이 있을까? 당신은 새로운 임차인이 당신과 경쟁할 수 없게 하는 권리를 주장할 수 있을까? 비경쟁 조항을 적용하려면 새로운 임차인이 이 사실을 모르고 있었다면 무고한 당사자로 간주될 수 있으니, 임대인은 임차인에게 반드시 이 사실을 알려야 한다. 매사추세츠 지방법원의 ‘Whittinsville Plaza, Inc. v. Kotseas’의 판례를 보면 임대인 콧시스는 임차인 약국 위틴스빌플라자의 옆 공간을 경쟁업체 CVS에게 내줘 고소당했다. 계약 초반 위틴스빌플라자는 콧시스에게 경쟁상대를 들이지 말라며 보상을 했고 콧시스는 이에 동의한 사실이 있었다. 이 사건은 결국 메사추세츠 대법원으로 가 법원은 위틴스빌플라자의 손을 들어줬다.

 

일

반적인 규율로는 (공공 정책과 관련된 몇 가지 예외가 있긴 하지만) 양측이 자유롭게 계약을 맺을 수 있다. 만약 당신이 임대차 계약을 논의하고 있는 기업이라면 임대 계약 시 ‘비경쟁 조항’은 고려해볼만 하다.